8 Tipps für den Grundstückskauf

Wer sich für ein eigenes Haus entscheidet, sollte immer bedenken, dass dies eine langfristige Entscheidung ist. Für die meisten eine Entscheidung fürs Leben.

An der Immobilie selber lässt sich nachträglich vieles ändern, nichts aber an der Lage oder der Nachbarschaft, wenn das Haus erst einmal gekauft oder gebaut ist. Beantworten Sie sich daher die folgenden Fragen zu Ihrem Lieblingsgrundstück, bevor Sie sich für es entscheiden.

1. Die Lage

Eine der wichtigsten Fragen überhaupt. Bringen Sie in Erfahrung, wie es um die Ruhe auf Ihrem gewünschten Grundstück aussieht. Wie sieht es mit dem Auto- und Bahnverkehr aus? Ist ein Flughafen in der Nähe, in dessen Einflugschneise sich Ihr Grundstück befindet? Über die aktuelle Situation können Ihnen Nachbarn Auskunft geben. Fragen Sie aber auch bei der Gemeinde nach, ob größere Bauprojekte anstehen oder ob neue Straßen o. ä. gebaut werden. Auch die Sonneneinstrahlung entscheidet über Ihr späteres Wohlbefinden. Manche Menschen sind Sonnenanbeter, andere haben es lieber kühl und schattig. Welcher Typ sind Sie?

2. Infrastruktur und Verkehrsanbindung

Prüfen Sie die Anbindung an Autobahnen, Schnellstraßen und vor allem an den öffentlichen Nahverkehr. Kommen Sie gut zur Arbeit und Ihre Kinder sicher alleine zur Schule sowie zu Freizeitveranstaltungen? Falls es keine regelmäßigen öffentlichen Verbindungen gibt, rechnen Sie nach, ob die Fahrt mit dem Auto auf Dauer nicht zu teuer wird. Denn das kann über Jahre gesehen den Vorteil eines günstigen Grundstücks zunichte machen. Darüberhinaus sollten Sie sich über Nahversorger, die Ärzteversorgung und andere Einrichtungen, die Sie im täglichen Leben benötigen, erkundigen.

3. Die lieben Nachbarn

Auch wenn Sie auf Ihrem zukünftigen Grundstück Herr über Ihr eigenes Stück Land sind: Eine gute Nachbarschaft ist durch nichts zu ersetzen. Wenn Sie mit Ihren zukünftigen Nachbarn nicht klarkommen, können Sie in Ihrem Haus nicht auf Dauer glücklich werden. Viel zu oft hört man von Nachbarschaftsstreitigkeiten, die vor Gericht oder sogar in einer Tragödie enden. Bevor Sie sich für ein Haus oder für ein Grundstück entscheiden, kommen Sie am besten ganz ungezwungen mit allen Nachbarn ins Gespräch. Wenn es in der Nachbarschaft streitsüchtige Menschen gibt, werden Sie es wahrscheinlich bereits dann erfahren.

4. Bodenbeschaffenheit und Zufahrt

Wie der Boden auf dem Baugrundstück beschaffen ist, beeinflusst die Herstellungskosten für den Keller. Erkundigen Sie sich daher bei der Gemeinde und den Nachbarn nach der Bodenbeschaffenheit, bei Unklarheit ist ein Bodengutachten zu empfehlen.

Grundstücke sollten vor dem Kauf auch unbedingt auf etwaige Kontaminierungen geprüft werden. Der Altlastenkataster ist nicht immer aktuell und detailliert, die Gesetze sind aber sehr streng. Besondere Vorsicht ist bei aufgelassenen Fabriksgeländen oder Tankstellen geboten. Auch wenn die Kontamination schon lange zurückliegt und eindeutig einem »Schuldigen« zuzuordnen ist, trägt der Eigentümer die Kosten. Es ist also auch hier besser, noch vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags den Boden prüfen zu lassen. Eine Dekontaminierung des Bodens als Kaufbedingung oder eine entsprechende Preisreduktion kann so noch rechtzeitig ausverhandelt werden.

Abklären sollten Sie auch die Möglichkeit, mit schwerem Gerät (Bagger, LKW etc) zum Grundstück zuzufahren. Die nachträgliche Befestigung der erforderlichen Zufahrt kann zu beträchtlichen Mehrkosten führen.

5. Was sagt der Bebauungsplan?

Sehen Sie sich den Bebauungsplan genau an, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Meist ist der Grundstückskauf oder -besitz an konkrete Auflagen geknüpft. Etwa an eine Bebauungspflicht, die vorschreibt, bis wann eine Immobilie auf dem Grundstück fertig gestellt sein muss. Oft gibt es auch strenge Vorgaben, wie das geplante Objekt auszusehen hat: Von der Gebäudehöhe über die Anzahl der Stockwerke bis zum Objektstil gibt es – je nach Gemeinde – mehr oder weniger strenge Bestimmungen, die bei der Hausplanung zu erfüllen sind. Wer sehr konkrete oder extravagante Pläne für sein Traumhaus hat, sollte bereits im Vorfeld klären, ob diese auf der vorgesehenen Liegenschaft überhaupt rechtlich umsetzbar sind.

6. Natürliche Grenzen versus Katastergrenzen

Nicht immer stimmen die im Kataster eingetragenen Grenzen mit dem Naturstand überein. Wer Ärger und Probleme mit den zukünftigen Nachbarn vermeiden will, sollte eine Vermessung in Auftrag geben. Fachleute vergleichen die vorhandenen Urkunden mit der Natur und schlagen den Eigentümern den korrekten Grenzverlauf vor. Im Zuge einer Grenzverhandlung wird Klarheit über den genauen Grenzverlauf zum Nachbargrundstück geschaffen. Damit ersparen Sie sich unnötige Streitereien während der Realisierung des Bauvorhabens.

7. Alte Lasten, Forderungen und Rechte

Unbedingt sollten Sie auch einen sehr genauen Blick ins Grundbuch werfen. Viele Liegenschaften können versteckte Altlasten tragen. Das kann eine vergessene Hypothek sein, die das Objekt noch belastet, oder alte Benutzungs- oder Wegerechte. Wer vermeiden will, dass ein Nachbar unerwartet – aber zu Recht – einen Durch- bzw. Zugang zum Grundstück fordert oder bei der Obsternte auf alte Nutzungsrechte pocht, ist gut beraten, vor dem Kauf die Details im Grundbuch zu lesen.

8. Mit Makler sind Sie sicher

Wenn Sie diese, und noch viel mehr Fallstricke, die beim Grundstückskauf auf Sie zukommen können, unsicher macht, vertrauen Sie auf die Expertise eines seriösen Immobilien-Maklers. Dessen Aufgabe ist es z. B., in Kataster und Flächenwidmungsplan nachzusehen, ob die Grundgrenze mit dem Naturstand übereinstimmt. Er wird Ihnen auch die Besonderheiten des speziellen Grundbuchsauszuges erläutern. Auch bei Unklarheiten zur Eignung des Grundstücks als Bauplatz sollte man sich am besten an den zuständigen Makler wenden. Makler unterliegen generell der Aufklärungspflicht und haften für die Informationen, die sie ihren Kunden weitergeben.

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