In wirtschaftlich unsicheren Zeiten entscheiden sich immer mehr Menschen für sichere Werte und legen ihr Geld in Immobilien an. Doch nicht jedes Objekt ist dafür geeignet. Hier ein paar Tipps, wie Sie Ihr Geld am besten in Immobilienwerte anlegen.
1. Das Wichtigste: Die Lage
Die Lage der Wohnung ist eine der wichtigsten Kriterien bei einem Anlageobjekt. Achten Sie auf eine ausgewogene Kombination aus guter Infrastruktur (Nahversorgung, Schule, Kindergarten etc.), guter (öffentlicher) Verkehrsanbindung und ruhiger Wohnlage (wenig Durchzugsverkehr). Meist ist nicht die spektakuläre Lage entscheidend sondern die richtige: Teure Luxuslagen weisen oft vergleichsweise niedrige Renditen auf, während leistbare meist effizienter sind, da sie einen weitaus besseren und damit auch konstanteren Vermietungsgrad haben, weil sich mehr Mieter dafür interessieren. Die Lage ist übrigens nicht nur für den Ertrag einer Immobilie interessant, sondern auch für die Wertsteigerung.
2. Die Ausstattung
Die Wohnung muss technisch in einem 1A-Zustand sein und eine neutrale, zeitgemäße Ausstattung besitzen. Die Sanitäranlagen müssen tadellos sein. Eine moderne Einbauküche ist von Vorteil, sonst sollte die Wohnung aber nicht möbliert sein. Vergessen Sie nicht, Möglichkeiten für Internetanschlüsse vorzusehen. Die weitere Infrastruktur des Objektes muss ebenfalls in Ordnung sein: Waschküche, Abstellräume, Kellerabteil, eventuell Lift etc. sollten einwandfrei sein.
Eine billige Wohnung zu kaufen bringt nichts, wenn Sie sich pausenlos um Probleme im Haus kümmern müssen. Jede notwendige Renovierung, die vom Eigentümer vorgenommen werden muss, reduziert den Gewinn. Achten Sie daher darauf, dass das Objekt gut verwaltet und in Schuss ist, Sie ersparen sich damit eine Menge Ärger. Achten Sie dabei unbedingt auf eine seriöse und gute Hausverwaltung. Sie ist ein wesentliches Kriterium für das gesamte Haus und damit auch für den Werterhalt der Wohnung.
3. Wie groß soll das Objekt sein?
Der Trend geht vermehrt zu mittelpreisigen 2-Zimmer-Wohnungen mit mindestens 50 – 70 Quadratmetern. Wobei dabei natürlich die effiziente Raumaufteilung wichtig ist. Größere Wohneinheiten sind wegen der höheren Gesamtmiete meist schwieriger zu vermieten. Daher besser in zwei Wohnungen zu 55 Quadratmeter als in eine einzelne Wohnung mit 110 Quadratmeter investieren.
Verzichten Sie bei Anlageobjekten auf spektakuläre Details und Grundrisse. Diese kosten Geld, das kaum ein Mieter zahlen will, außerdem ist es bei einem späteren Verkauf schwieriger, wieder jemanden zu finden, der auf diese Extravaganzen Wert legt und bereit ist, sie zu vergüten.
4. Soll eine Anlegerwohnung möbliert sein?
Nein. Nur wenige wohnen gerne in »fremden« Möbeln. Von den unterschiedlichen Geschmäckern einmal ganz abgesehen. Eine möblierte Wohnung erschwert die Vermietung zusätzlich, da die meisten Interessenten ja selbst Möbel mitbringen und sie dann außerhalb um teures Geld zwischenlagern müssten.
5. Was macht mein Anlageobjekt für Mieter zusätzlich attraktiv?
Sind alle oben genannten Grundvoraussetzungen erfüllt, können sich beispielsweise ein Garagenplatz, ein Balkon, eine Sonnenterrasse, ein Bad mit Wanne oder eine Einbruch hemmende Eingangstür mit Sicherheitsschloss als wesentliches Entscheidungskriterium für Interessenten erweisen. Wohnungen mit diesen Angeboten heben sich von Konkurrenzangeboten ab und sind daher absolut von Vorteil.
6. Wie errechnet sich die Rendite?
Die Brutto-Rendite errechnet sich nach der Formel: Jahres-Rohertrag x 100/Gesamtkaufpreis. Der Jahres-Rohertrag heißt: Mieteinnahmen abzüglich Umsatzsteuer.
Die Netto-Rendite errechnet sich nach der Formel: Jahres-Reinertrag x 100/Gesamtkaufpreis. Der Jahres-Reinertrag besteht im Wesentlichen aus dem Jahresrohertrag abzüglich der so genannten Bewirtschaftungskosten (die anteiligen Instandhaltungsaufwendungen für die Liegenschaft, die dem Mieter nicht weiterverrechnet werden können) und dem kalkulatorischen Mietausfallwagnis. Diese beiden Parameter sind als Faustregel mit ca. 20 % der jährlichen Mieteinnahmen zu berechnen, sodass der Reinertrag mit rund 80 % des Rohertrages anzusetzen ist.
7. Ab welchem Investitionsvolumen macht ein Anlageobjekt Sinn?
Grundsätzlich gilt: Ab einem Kapital von ca. 50.000 Euro hat die Veranlagung in Immobilien Sinn. Stehen 100.000 Euro oder mehr zur Verfügung empfiehlt es sich, das Investment auf zwei Objekte aufzuteilen, um so das Risiko von Leerständen zu verringern. Der Einsatz von Fremdkapital ist eine Frage der persönlichen Risikobereitschaft.
8. Worauf muss ich bei der Steuer achten?
Mit der Vermietung einer Anlagewohnung werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der Wohnung entstehen, können steuerlich abgesetzt werden. Dazu zählen etwa die Zinsen für eine etwaige Fremdfinanzierung, Finanzierungsnebenkosten, Maklergebühren, Steuerberatungs- und Hausverwaltungskosten sowie die Abschreibung. Aufgrund der Vermietungstätigkeit ist der Investor beim Kauf als auch während der laufenden Bewirtschaftung zum Vorsteuerabzug (Rückvergütung der Umsatzsteuer) berechtigt.
Aber Achtung: Natürlich ist es verlockend, Anfangsverluste, die zum Beispiel bei Fremdfinanzierung des Kaufs durch Zinsen oder Renovierungskosten und Abschreibungen entstehen, mit anderen positiven Einkünften wie dem eigenen Einkommen auszugleichen und die Gesamtsteuerbelastung somit erheblich zu drücken. Diese Verluste werden jedoch nur dann steuerlich anerkannt, wenn die Vermietung innerhalb eines „absehbaren“ Zeitraums (20 Jahre) einen Gesamtüberschuss erwarten lässt – die in den späteren Jahren erzielbaren Überschüsse müssen die Verluste der ersten Jahre übersteigen. Ist dies nicht der Fall, unterstellt das Finanzamt „Liebhaberei“ und die Verluste werden steuerlich nicht akzeptiert. Details dazu erfahren Sie bei einem Gespräch mit Ihrem Steuerberater.
9. Profis sparen Zeit und Geld
Wer bei der Auswahl des Anlage-Objektes auf Nummer sicher gehen möchte, sollte unbedingt einen Experten zu Rate ziehen. Ein seriöser Immobilien-Treuhänder unterstützt nicht nur bei der Suche nach dem geeigneten Anlage-Objekt, sondern leistet durch seine Erfahrung auch bei der Mietersuche gute Dienste und spart seinem Auftraggeber somit Nerven, Zeit und Geld. Gute Immobilientreuhänder bieten Full-Service-Pakete für Investoren an, die alle notwendigen Dienstleistungen anbieten: von der Suche nach einem geeigneten Objekt über die professionelle Vermietung bis hin zur seriösen Hausverwaltung.
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