Der Grundbuchauszug entschlüsselt

Vor dem Kauf einer Liegenschaft sollten Sie einen Blick in das Grundbuch werfen, um Details über die Besitzverhältnisse zu bekommen. Wie entschlüsselt man das Grundbuch aber? Hier die wichtigsten Tipps dazu.

Rechtlich gesehen spricht man nicht von einem Grundstück: Gegenstand des Eigentumsrechtes bei Grund und Boden ist nämlich die »Liegenschaft«. Eine Liegenschaft kann auch aus mehreren Grundstücken (Parzellen) bestehen.

Aufbau des Grundbuchs

Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und der Urkundensammlung. Für jede Katastralgemeinde (KG) wird ein eigenes Hauptbuch und eine eigene Urkundensammlung geführt. Im Hauptbuch ist jede Liegenschaft mit einer eigenen Nummer (»Einlagezahl«) angegeben, z. B. »Einlagezahl 2229«. Eine Liegenschaft wird daher oft auch als »Grundbuchseinlage« (oder »Grundbuchskörper«) bezeichnet.

Die nach Kalenderjahren geordnete Urkundensammlung enthält alle Urkunden (Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Einantwortung im Erbfall, Darlehensvertrag, etc.), auf Grund deren eine Grundbuchseintragung vorgenommen wurde.

Jede Grundbuchseinlage (für jede Liegenschaft) besteht aus drei Blättern, dem A-, dem B- und dem C-Blatt.

Das A-Blatt: Gutsbestandblatt

Im A1-Blatt finden Sie die Grundstücksnummer, die Grundstücksadresse, die genaue Aufstellung der Flächen nach Benutzungsart (Baufläche, Wiese, landwirtschaftliche Nutzung …) und das jeweilige Flächenmaß.

Das B-Blatt: Eigentumsblatt

Hier steht, wem wieviel gehört: Gibt es mehrere Eigentümer, so sind alle Eigentümer der Liegenschaft mit der Höhe ihres jeweiligen Eigentumsanteils eingetragen (in Bruchzahlen). Außerdem ist zu entnehmen, wann und auf Grund welcher Urkunde das Eigentumsrecht erworben wurde. Mehrheitseigentümer (mit über 50 %) können z. B. Sanierungsmaßnahmen im Alleingang beschließen, alle anderen müssen anteilig mitzahlen.

Das C-Blatt: Lastenblatt

Das C-Blatt gibt Auskunft über die mit dem Eigentum an den Liegenschaftsanteilen verbundenen Belastungen (z. B. Pfandrechte von Banken, Veräußerungs- oder Belastungsverbote, Vor- oder Wiederkaufsrechte, Dienstbarkeiten usw.). Die Belastungen sind den konkreten Eigentumsanteilen zugeordnet. So kann z. B. ein Wegerecht mit der Liegenschaft verbunden sein, wenn ein Nachbargrundstück nicht direkt von der Straße aus erreichbar ist, kann über das Grundstück ein Wegerecht eingeräumt werden.

Diese Angaben belasten den jeweiligen Eigentümer des betreffenden Liegenschaftsanteils und gehen mit der Eigentumsübertragung automatisch auf den neuen Eigentümer über, sofern keine Lastenfreistellung durchgeführt wird.

Die im Grundbuch eingetragene Höhe eines Pfandrechts sagt aber nichts über die konkrete Höhe der aktuell noch aushaftenden Verbindlichkeiten. Wenn ein Pfandrecht eingetragen ist, kann die Schuld schon fast zur Gänze (oder überhaupt ganz) getilgt sein; es kann aber auch sein, dass die aktuelle Schuld das eingetragene Pfandrecht übersteigt (wenn es zu einem längeren Zahlungsverzug gekommen ist).

Normalerweise gilt im Grundbuch das Prinzip: Wer zuerst kommt, hat das stärkerer Recht. Ein Pfandrecht, das an erste Stelle eingetragen ist, ist für den Gläubiger besser abgesichert, als eines an zweiter oder sonst weiterer Stelle.

Wer stellt einen Grundbuchauszug aus?

Das Grundbuch wird von den Bezirksgerichten digital geführt. Jedermann kann bei jedem Bezirksgericht in die Eintragungen im Grundbuch kostenlos Einsicht nehmen oder sich gegen eine Gebühr einen schriftlichen Grundbuchsauszug ausdrucken lassen. Notare und Rechtsanwälte können per Computer direkt Grundbuchsauszüge abrufen.

Auf den ersten Blick sind viele Grundbuchsauszüge recht unübersichtlich, vor allem, wenn es viele Miteigentümer gibt und zahlreiche Pfandrechte (Hypotheken) eingetragen sind. In besonderem Maße gilt dies bei sehr großen Wohnungseigentumsanlagen, bei denen ein Auszug über die ganze Liegenschaft oft mehrere Dutzend Seiten lang ist. Es ist allerdings möglich, gezielt nur nach bestimmten Anteilen (also einer konkreten Wohnung) abzufragen.

Neben dem digitalen Grundbuch gibt es auch noch die Urkundensammlung. Jede Eintragung im Grundbuch muss ja auf Grund einer Urkunde (Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Einantwortung im Erbfall, etc.) erfolgen. In diese Urkunden kann man beim zuständigen Grundbuchsgericht Einsicht nehmen.

Diese Aufstellung über das Grundbuch kann klarerweise nur einen groben Überblick bieten. Alle Details zu einem Sie betreffenden Grundbuchauszug erklärt Ihnen gerne Ihr Immobilien-Treuhänder. Er ist der Experte auf diesem Gebiet und kann Ihnen alle Fragen zum Grundbuch beantworten.