Maklerprovision: warum?

Ein guter Immobilienmakler kann bei Immobiliengeschäften Goldes Wert sein. Er kann die Suche nach Interessenten für eine Liegenschaft oder das Finden der Traumimmobilie wesentlich vereinfachen.

Wie beauftragt man einen Immobilienmakler?

Vorausschickend muss man wissen, dass Makler für ihre Vermittlungstätigkeit erst nach erfolgreichem Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages ihre Provision erhalten. Wird keine erfolgreiche Vermittlung erzielt, muss auch nichts bezahlt werden.

Es gibt nun grundsätzlich zwei Möglichkeiten einen Makler zu beauftragen: Den »schlichten Vermittlungsauftrag« oder den »Alleinvermittlungsauftrag«.

Wer mehrere Makler mit der Vermittlung beauftragen möchte, kann dies über einen sogenannten »schlichten Vermittlungsauftrag« tun. Da die Vereinbarung nicht exklusiv geschlossen wird, kann der Makler im Falle eines Abschlusses also nicht darauf vertrauen, seine Provision zu erhalten. Daher ist er auch von Gesetzes wegen nicht verpflichtet, aktiv Vermittlungsmaßnahmen zu ergreifen. Das entpuppt sich in der Praxis für Abgeber (Verkäufer/Vermieter) von Immobilien oft als Nachteil: Der Zeitaufwand für die Interessentensuche ist meist unerwartet groß und wird zur Last. Wenn dann Monat um Monat ohne Abschluss verstreicht, wünschen sich viele ehemals hoffnungsfrohe Abgeber, sie hätten von Anfang an auf einen einzigen Makler gesetzt.

Besser beraten ist man daher zumeist mit dem »Alleinvermittlungsauftrag«: Dieser wird exklusiv mit nur einem Immobilienmakler geschlossen, ist befristet (meist sechs Monate) und verpflichtet den Makler von Gesetzes wegen, »nach Kräften tätig zu werden«. Tut er dies nicht, haftet er für seine Untätigkeit. Der Immobilienmakler wird also zum Beispiel Standortanalysen durchführen, Vermarktungsstrategien erarbeiten, zahlreiche Besichtigungstermine vereinbaren, Inserate schalten usw. Das führt zumeist eher zum Erfolg. Die Art des abgeschlossenen Maklervertrages hat übrigens keine Auswirkungen auf die Höhe der Maklerprovision. Mit einer exklusiven Beauftragung bekommt man als Kunde also nicht nur in der Regel besseren Service, man bezahlt dafür auch nicht mehr als beim »schlichten Maklervertrag«. Je nach Marktsituation sind bei exklusiver Beauftragung sogar geringere Provisionen möglich.

Erstgespräch: Gute Vorbereitung führt eher zum Erfolg

Bei der Zusammenarbeit mit Immobilienmaklern sollte man sich ausreichend Zeit für ein ausführliches, persönliches Erstgespräch nehmen. Professionelle Makler laden dazu in ihr Büro oder besuchen ihre potenziellen Klienten auch gerne zu Hause. Abgeber von Immobilien sollten beim Erstgespräch idealerweise bereits die wichtigsten Unterlagen zu ihrem Objekt dabei haben:

  • Grundbuchauszug
  • Baupläne, Fertigstellungsanzeige
  • Inventarliste, falls Möbel etc. mitverkauft werden sollen
  • Strom/Gasabrechnungen, Betriebskostenübersicht
  • Energieausweis
  • Unterlagen zu bautechnischen Anlagen wie Heizkessel, Wartungsberichte etc.

Immobilieninteressenten unterschätzen häufig die Komplexität der Objektsuche. Nicht sinnvoll ist es daher, seine Wünsche kurz am Telefon zu skizzieren. Um die tatsächlichen Motive und Anforderungen des Immobiliensuchenden herauszufinden, sind zumeist viele Rückfragen des Maklers nötig, die besser in einem persönlichen Gespräch erörtert werden. Professionelle Makler nutzen dieses Erstgespräch zur Erstellung eines Kundenprofils:

  • Motive des Kunden (z. B. Anlageimmobilie oder Familienwohnung)
  • Dringlichkeit des Wohnbedürfnisses
  • Platzbedarf
  • Ausstattungswünsche
  • gewünschte Umgebungs-Infrastruktur (Schulen, Verkehr, Einkaufen, Gesundheit …)
  • Finanzierbarkeit

Kunden sollten sich in ihrem eigenen Interesse nicht scheuen, die Fragen des Immobilienmaklers ausführlich zu beantworten. Immobilienmakler sind zur Verschwiegenheit verpflichtet und dürfen daher Informationen über Motive, Finanzlage oder privates Umfeld ihrer Kunden keinesfalls an Dritte weitergeben. Für Interessenten wie Verkäufer gilt: Je detaillierter der Makler die Wünsche seines Kunden kennt, umso treffsicherer wird die Vorauswahl an Objekten bzw. Käufern/Mietern sein, die er präsentiert. Und umso rascher kann die Vermittlung erfolgreich abgeschlossen werden.

Das Doppelmakler-System

Immobilienmakler sind Doppelmakler, das heißt, dass bei der Vermittlung eines einzigen Objektes sowohl ein Maklervertrag mit dem Abgeber (Verkäufer/Vermieter) als auch mit dem Interessenten (Käufer/Mieter) besteht. In den meisten Fällen kommt das Vertragsverhältnis zuerst mit dem Abgeber zustande. Findet der Immobilienmakler dann einen Interessenten für das Objekt, kommt auch mit diesem automatisch ein Maklervertrag zustande – meist durch Übermittlung eines konkreten Immobilienangebotes. Dabei ist der Makler gesetzlich verpflichtet, die Interessen beider Auftraggeber sorgfältig und redlich zu wahren.

Da zu beiden Parteien ein Vertragsverhältnis besteht, darf der Immobilienmakler Provision gleichzeitig sowohl vom Abgeber als auch vom Interessenten verlangen.

Die Provision: Was darf der Immobilienmakler verlangen?

Der Immobilienmakler hat also, wie oben erläutert, Anspruch auf seine Vermittlungsprovision von Abgeber und Interessenten gleichermaßen, sobald ein Vertragsabschluss zustande gekommen ist. Das heißt, wenn sich Verkäufer und Interessent einig sind, z. B. indem der Verkäufer das Kaufangebot des Interessenten akzeptiert.

Beachten Sie: Ein Vertragsabschluss kann auch mündlich erfolgen. Der schriftliche Vertrag beim Rechtsanwalt oder Notar dient nur mehr der Eintragung des Kaufs in das Grundbuch. Der Makler darf also seine Provision bereits vor der grundbücherlichen Eintragung in Rechnung stellen.

Voraussetzung für den Provisionsanspruch ist, dass der Immobilienmakler »verdienstlich tätig« wird, der Vertragsabschluss also ursächlich mit seiner Vermittlung zusammenhängt. Dafür reicht in der Regel die bloße Namhaftmachung eines Objektes!

Die Immobilienmakler-Verordnung sieht folgende gesetzliche Höchstgrenzen für Immobilienmakler-Provisionen vor:

Für die Vermittlung von Kauf oder Tausch einer Immobilie mit einem Wert von

  • bis zu 36.336,42 Euro: maximal 4 %
  • 336,42 bis 48.448,51 Euro: maximal 1.453,46 Euro
  • mehr als 48.448,51 Euro: maximal 3 %

Für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten folgende Sätze:

Vertragsdauervom Vermietervom Mieter
Unbefristet oder Befristung länger als 3 Jahre3 Brutto-Monatsmieten2 Brutto-Monatsmieten
Befristung bis zu 3 Jahre3 Brutto-Monatsmieten1 Brutto-Monatsmiete

Im Falle einer Vermittlung durch einen Hausverwalter gelten andere Provisionssätze. Hiebei informiert Sie Ihr Hausverwalter.

Unter Brutto-Monatsmiete versteht man den Hauptmietzins plus Betriebskosten (ohne Umsatzsteuer). Auf die Makler-Provision wird die gesetzliche Umsatzsteuer (20 % der Provision) aufgeschlagen. Für die Vermittlung von Geschäftsräumlichkeiten, Pachtverhältnissen und Baurechten gelten gesonderte Regelungen.